Steuerliche Probleme bei Immobilien
Die Immobilie ist sowohl Vermögensanlage als auch Quelle der Einkommenserzielung. Dementsprechend steht sie auch unter besonderer Beobachtung und Behandlung durch den Fiskus. Hier tun sich in verschiedenen Konstellationen Steuerfallen hervor, die der Eigentümer oder Nutzer der Immobilie häufig nicht sieht und deswegen steuerschädliche Verfügungen trifft.
Zu dem häufigsten Steuerfallen gehören die: Liebhaberei, Spekulationsgewinn, anschaffungsnaher Aufwand, Standardanhebung, einheitliches Geschäft zwischen Ankauf und Errichtung der Immobilie bei der Grunderwerbsteuer.
Hierzu möchten wir folgendes ausführen: Wird durch die Vermietung eines Objektes kein langfristiger Totalüberschuss der Einnahmen über die Ausgaben erzielt, spricht man von der so genannten Liebhaberei. Diese hat zur Folge, dass kein Einkünfteerzielungstatbestand anerkannt wird und damit auch alle Werbungskosten, wie Zinszahlungen, an die Bank unberücksichtigt bleiben. Erforderlich ist demgemäß bei jeder Immobilie eine Steuerplanung.
Diese Steuerplanung muss auch den Spekulationszeitraum einschließlich der Anschaffung gleichgestellter Erwerbsvorgänge durch Entnahmen aus dem Betriebsvermögen beachten. Wird innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren eine Immobilie angekauft und verkauft, ist die Werterhöhung abzüglich auf dieser entfallende Werbungskosten zu berücksichtigen. Hier besteht Gestaltungsspielraum.
Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte an- und verkauft, wird gewerbesteuerpflichtig, weil seine Tätigkeit als gewerblicher Grundstückshandel angesehen wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Objekte auch Eigentumswohnungen oder Miteigentumsanteile sein können.
Großen Raum nimmt in der Beratungspraxis die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand ein, wobei ersterer den Vorteil hat, dass der Aufwand sofort oder verteilt auf 2 bis 5 Jahre abgezogen werden kann, wobei ein so genannter Herstellungs- oder Anschaffungsaufwand nur über die Abschreibung mit in der Regel 2 % pro Kalenderjahr wirkungslos verpufft. Die Finanzverwaltung, der Gesetzgeber und die Rechtssprechung haben in den Figuren des anschaffungsnahen Aufwandes bzw. der Standardanhebung Sachverhalte beschrieben, die dazu führen, dass Erhaltungsaufwand in Anschaffungskosten umgedeutet wird. Hierzu ist eine eingehende Beratung notwendig.