Recht und Steuern rund um die
Ferienimmobilie in Deutschland
1.) Steuerstrategische Erwägungen:
a. Gewerbebetrieb, Spekulationssteuer, Vorsteuerabzug
Mit Blick auf die mögliche Einkommensteuerverhaftung der Immobilie ist vor Erwerb zunächst deren beabsichtigte Nutzung zu entscheiden.
Wird lediglich die Eigennutzung beabsichtigt, sind Einkommensteuertatbestände nicht angesprochen, da die Selbstnutzung von Immobilien in unserem Lande nicht mehr steuerbar ist.
Wird die Immobilie zur gemischten Nutzung angeschafft, kann dies zur Folge haben, dass bei intensiver wechselnder Fremdbelegung, einer hinzukommenden hotelmäßigen Organisation mit ergänzenden Dienstleistungen, wie z.B. der Endreinigung, der Immobilieneigentümer, ohne dass er es bemerkt, steuerlich einen Gewerbebetrieb eröffnet hat.
Dies hätte zur Folge, dass die Immobilie auf ewig einkommensteuerverhaftet würde, wodurch unabhängig vom Ablauf von Fristen bei einer Veräußerung der Differenzbetrag zwischen dem Veräußerungspreis und dem aus den Anschaffungskosten fortzuführenden Buchwert der Einkommensversteuerung zuzuführen wäre.
Wer diese Folge vermeiden will, sollte vor allem auf begleitende Dienstleistungen verzichten. Er wird dann allerdings seine Vermietungseinkünfte im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklären müssen. Die Veräußerung der Immobilie würde nach den noch geltenden Steuergesetzen dann nur unter Spekulationsgesichtspunkten zu erfassen sein, wenn innerhalb einer 10-Jahres-Frist angeschafft und veräußert wird.
Wer mit Wiederholungsabsicht und in hotelmäßiger Organisation mit begleitenden Dienstleistungen Ferienwohnungen vermietet, muss die Vermietungserlöse umsatzversteuern. Wer nur gelegentlich ohne begleitende Dienstleistungen vermietet, hat ein Optionsrecht zur Umsatzsteuer. Zur Umsatzversteuerung muss insbesondere dann geraten werden, wenn eine Gestaltung gefunden werden kann, die den Erwerb der Immobilie nicht der Grunderwerbsteuer, sondern der Umsatzsteuer unterwirft. In diesem Fall könnte nämlich die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückverlangt werden.
b. Erbschaftssteuerstrategie
Im Hinblick auf einen späteren Erbfall ist auch zu entscheiden, wer die Immobilie erwerben soll. Bei Ehepaaren biete es sich vorbehaltlich zivilrechtlicher Absicherungen an, dass die Ehegatten jeweils zu ½ Miteigentümer werden, da sie dann in einem späteren Erbfall weniger Masse in die Erbschaftsversteuerung einbringen. Diese Überlegung gewinnt insbesondere deswegen an Bedeutung, weil nach dem neuen Erbschaftsteuerrecht Immobilien mit dem Verkehrswert bewertet werden, so dass die Vererbung einer Zweitimmobilie im Gegensatz zur früheren Rechtssituation auch unter Berücksichtigung höherer Freibeträge steuerbedroht ist.
c. Finanzierung
Unter steuerlichen Gesichtspunkten muss auch die Frage entschieden werden, wie die Immobilie finanziert wird. Wird sie ausschließlich selbst genutzt, ist eine Fremdfinanzierung nur dann angezeigt, wenn keine andere Finanzierungsmöglichkeit gegeben ist. Verfehlt wäre es indessen, die ausschließlich eigen genutzte Immobilie zu finanzieren und steuerlich relevante Ausgaben mit Eigenkapital zu bestreiten.
Bei Fremdnutzung ist eine Fremdfinanzierung auch nur insoweit wirtschaftlich sinnvoll, als andere Finanzierungsmittel nicht zur Verfügung stehen. Letztlich können die Fremdkapitalkosten immer nur im Rahmen des persönlichen Steuersatzes von der Steuerschuld abgezogen werden, so dass aus einer Fremdfinanzierung - wirtschaftlich gesehen - niemals ein Vorteil entstehen kann.
2.) Nutzungsphase
Hier ist in einkommenssteuerlicher Hinsicht vor allem die gemischte Nutzung zu untersuchen.
Wird infolge der Konzeption der Fremdbelegung der Ferienimmobilie kein positives steuerliches Totalergebnis erzielt, handelt es sich um eine sogenannte Liebhaberei. Liebhabereisachverhalte haben zur Folge, dass negative Ergebnisse aus Vermietung und Verpachtung der Ferienimmobilie nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden können. Allerdings müssen dann auch die Einnahmen aus Liebhaberei nicht versteuert werden.
Anders verhält es sich bei der Umsatzsteuer. Umsätze aus Liebhaberei sind wegen der anders gelagerten Definition des Unternehmers im Umsatzsteuerrecht sehr wohl steuerbare und bei Ausübung des Optionswahlrechts auch steuerpflichtige Einnahmen, die insbesondere bei in Rechnung gestellter Umsatzsteuer anlässlich der Anschaffung bzw. späterer Renovierungsmaßnahmen Umsatzsteuererstattungsansprüche auslösen können. Soweit zur Umsatzversteuerung optiert wird, ist auch die Eigennutzung steuerpflichtiger Tatbestand.
Bei gemischter Nutzung sind bei Nichterfüllung des Liebhabereitatbestandes, die mit der Nutzung der Immobilie in Zusammenhang stehenden Kosten aufzuteilen. Verteilungsmaßstab ist das Verhältnis zwischen Fremdnutzungs- und Eigennutzungszeiten. Leerstandszeiten bleiben entgegen früherer Rechtsprechung außer Betracht.
Folgende Werbungskosten kommen in Betracht:
Abschreibungen (2 % von den Anschaffungskosten), Fremdfinanzierungskosten, gezahlte Umsatzsteuer, Energiekosten und sonstige Bewirtschaftungskosten, Gemeindesteuern und Beratungskosten.
3.) Veräußerung der Immobilie
Hier muss zwischen entgeltlicher und unentgeltlicher Veräußerung unterschieden werden.
Bei entgeltlicher Veräußerung sind Spekulationstatbestände zu überprüfen. Soweit innerhalb der Spekulationsfrist verkauft werden soll, muss während der letzten 3 Jahre der Nutzung davon abgesehen werden, die Immobilie zu vermieten. Mit dieser Gestaltungsmaßnahme würde der Spekulationssteuertatbestand ausgehebelt.
Wird unentgeltlich in die nächste Generation übertragen, muss dies im Rahmen eines erbrechtlichen und erbschaftssteuerlichen Konzeptes geschehen. Einzelheiten hierzu verbieten sich an dieser Stelle, da sie schon umfangmäßig jeglichen Rahmen sprengen würden.
Zusammenfassung:
Vor Anschaffung einer Immobilie muss deren beabsichtigte Verwendung kritisch diskutiert und auf steuerliche Folgen untersucht werden. Hierbei sind alle Steuerarten angesprochen. Von den bei der Anschaffung gewählten Eckpunkten wird das weitere steuerliche Schicksal der Immobilie bestimmt. Steuergestaltungen sind während der Nutzungsphase nur begrenzt möglich. Die Veräußerung der Immobilie bedarf der intensiven steuerlichen Beratung.
Auch hier gilt der Satz, dass strategischen Entscheidungen nicht ohne vorherige steuerliche und rechtliche Beratung getroffen werden sollten.